Aproveite toda a propriedade para você e para os outros hóspedes no seu grupo.
Log Cabin Farm & Gathering Space on 11Preserved Acres for your Serene Getaway
Rocking Horse Acres is ready to host you for a special getaway! From family celebrations, life milestones or a relaxing retreat, no matter what you need, there's plenty of space to create new special memories!
This family run Farm is offered to you by our entire Servis Family! We are Bucks County Natives, fondly promoting everything Bucks and it's natural beauty and small business owners have to offer! Walk our acreage -we've set up stations around the property that identify the abundant tree and bird species, even providing a QR with bird calls so you can listen for them during your stay. You will see the Red-Tailed Hawk for sure, and maybe a Bald Eagle seen on the semi-regular! The property is ever evolving with plans to add more animals. Currently there are chickens, 2 black angus steer 3 goats and a few sheep. Sit out back at the firepit and enjoy frisbee golf, darts, Axe Throwing, swings for the kids and other yard games. Just please enjoy all that nature has to offer! :) In Spring and Summer months, enjoy seeing the beautiful plants, flowers and birdlife in full effect! Our family will harvest vegetables and herbs planted in the gardens and greenhouse that we are happy to share with you, and welcome you to join us in feeding the farm animals daily if you like. Fresh eggs are always available, what you collect, you keep!
THE HOUSE: * 2 story Log Cabin houses all indoor living spaces * Large Dining room w 12' dining table seats14, has a Wine refrigerator and bar area. * Full kitchen with large island that seats 3. Stainless high end appliances. Gas Stove w 5 burners, double convection oven, oversize refrigerator. Kitchen comes fully stocked with everything needed to prepare and serve meals. * Informal dining area has seating for 6, and a rolling cart used for bar setup * Living Room has vaulted beamed ceilings, Stone fireplace (real wood), a window box, seating for 9, sliders to wrap around porch and all day sunshine. * Full Gym includes Exercise Bike, treadmill, free-weight 5-80lbs, workout bands, workout ball, yoga mats & huge Smart Tv * The Wrangler's Lounge has been designed to bring out your inner cowboy~ Wood burning stove, Books, leather and Americana. The perfect place to sip your drink of choice and reflect or read a book
THE BEDROOMS: *Bedroom 1- King Bed, bureau, 2 double door closets, smart tv, room darkening blinds, access to downstairs bathroom *Bedroom 2- King Bed, bureau, hanging hooks, smart tv, split barn door access to wrap around porch. *Bedroom 3- Upstairs, Queen bed, twin bed, bureau, closet, smart tv, sunlight, room darkening shades. *Bedroom 4- upstairs, Queen bed, Twin bunk bed (upper bed 130lb max), bureau, closet, smart tv room darkening shades THE BATHROOMS: *Downstairs full bath- Glass step in shower, single sink/vanity- access from hallway or bedroom 1 *Upstairs full bath- Shower/tub combo, large vanity, single sink. Between bedrooms 3&4 THE PROPERTY: *3 stall barn houses our farm animals and is surrounded by 3 acres of fenced pasture and electric fence * Firepit area w 6 adirondack chair under string lighting. * Yard area includes Dart Board, Axe Throwing, Archery, Losso, frisbee golf, darts and 3 swings for the kiddo's * 8 acres of Preserved land includes a cleared walking path to the stream running thru the property. * **If you intend to have a gathering during your stay, please REACH OUT BEFORE BOOKING. Gatherings REQUIRE advanced discussion and permission from the owners due to township regulations.
** The Detached Garage is ONLY available for guest use with advanced approval ** We've converted an old garage into a great spot for indoor- outdoor dinners, and more. With heat and air conditioning, tables and seating for 40+, its been a great spot for special occasions. Please ask Amy for more information and requirements if you would like to use it during your stay! :-)
ECO-FRIENDLY FEATURES: *Solar Panels on both sides of the barn generate and store power for the farm electricity year-round *Double High Quality Water filtration tanks provide excellent drinking water, reducing the need for bottled water of any kind *Composting is encouraged with waste bucket provided and compost area on the property *Recycling bin & service provided *Land is protected by Preservation Act *Live plants within the home *LED Lighting throughout the home
Notables and nearby's: WEDDING VENUE'S: 2 .8 miles to Durham Hill Farm, 8 miles to Barley Sheaf, 8 miles to Aldi Mansion, 7 miles to Pearl S Buck House, 12 miles to The Lakehouse Inn
SHOPPING*DINING*TOURIST ATTRACTIONS: 8 miles Peddlers Village / 10 miles to New Hope / 6 miles to Doylestown Boro / 2 miles to Ralph Stover State Park / 7 miles to Lake Nockamixon / 5 miles Tohickon Family Park/ 15 miles to Washington's Crossing
Additional Services Available: *Scheduled in advance not included in overnight stay cost* * In Home Fine Dining with @Servis-Events - Featuring 7 course meals comprised of locally-sourced ingredients of the highest quality * Concierge Service- We will pick up your pre-ordered/paid for food and beverage orders from local stores and unpack in the home prior to arrival for a carefree check in. * Private Yoga Sessions *Sweetheart Romance Packages $120 per couple includes chilled bottle of Champagne, Fresh Flowers and couples size chocolate cake * In home cooking lessons provided by @Servis-events. *GLAMPING TENTS!- if you want to sleep outside or have an outdoor tented Lounge during your stay, please inquire!
We look forward to hosting you!
Amy Servis
Comodidades da propriedade
Esqui
Pistas de esqui cross-country nas proximidades
Internet
Disponível na casa: Wi-Fi
Estacionamento e transporte
Estacionamento com acesso para cadeiras de rodas e estacionamento para vans disponíveis
Cozinha
Chaleira elétrica
Cooktop
Forno
Geladeira
Lava-louças
Liquidificador
Máquina de café/chá
Máquina de gelo
Micro-ondas
Moedor de café
Panela para lagosta/caranguejo
Panelas, louças e utensílios de cozinha
Temperos
Torradeira
Quartos
4 quartos
Roupas de cama fornecidas
Banheiro
2 banheiros
Banheira ou chuveiro
Chuveiro
Sabonete
Secador de cabelo
Toalhas fornecidas
Xampu
Espaços comuns
Lareira
Entretenimento
Jogos
Smart TV
Áreas externas
Churrasqueira
Jardim
Itens de lavanderia
Instalações de lavanderia
Máquina de lavar
Conforto
Aquecimento
Ar-condicionado
Animais de estimação
Permite animais
Aceita apenas cães
Até 23 kg por animal
Acessibilidade
Se você tiver solicitações específicas de acessibilidade, fale com a equipe da propriedade usando as informações contidas na confirmação da reserva.
Estacionamento com acesso para cadeiras de rodas
Estacionamento para van com acesso para cadeiras de rodas
Sem elevador
Vaga de estacionamento para pessoas com deficiência
Não é permitido fumar nesta propriedade
Destaques do local
Em uma área rural
Perto de um hospital
Perto de um lago
Perto de um rio
Perto de um salão de beleza/spa
Perto de um shopping de outlets
Perto de um zoológico
Atividades
Academia
Alpinismo nas proximidades
Caça nas proximidades
Cassino nas proximidades
Nas proximidades de parque temático
Observação de pássaros nas proximidades
Passeios a cavalo nas proximidades
Passeios de caiaque nas proximidades
Passeios de trenó nas proximidades
Passeios ecológicos nas proximidades
Passeios em vinícolas nas proximidades
Passeios na natureza nas proximidades
Patinação no gelo nas proximidades
Pescaria nas proximidades
Prática de escalada nas proximidades
Prática de golfe nas proximidades
Prática de mountain bike nas proximidades
Prática de natação nas proximidades
Prática de rafting nas proximidades
Trilhas para caminhada/ciclismo nas proximidades
Recursos de segurança
Propriedade com detector de monóxido de carbono, conforme indicado pelo anfitrião
Propriedade com detector de fumaça, conforme indicado pelo anfitrião
Kit de primeiros socorros
Extintor de incêndio
Fechadura de segurança
Informações gerais
Apresentações de artistas locais
Compostagem
Energia solar
Informações sobre a cultura e os ecossistemas locais
Interruptores que economizam energia nos quartos de hóspedes
Disponibilidade de check-in e check-out sem contato
Idade mínima para o check-in: 26
Check-out
Check-out até 11h.
Check-out sem contato
Instruções especiais para o check-in
Você vai receber um e-mail do anfitrião com as instruções para o check-in e check-out.
A informação fornecida pela propriedade pode ser traduzida com ferramentas automáticas de tradução.
Instruções para o check-out
A pessoa anfitriã requer que você realize estas tarefas antes do check-out:
Carregar e ligar a lava-louças
Recolher as toalhas
Remover itens pessoais, remover restos de comida e bebida e tirar o lixo
Apagar as luzes e trancar as portas
Caso você não cumpra essas instruções, pode receber uma avaliação negativa do anfitrião.
Regras da propriedade
All Stays will require a personal note from guest.
Proof of Id/age will be provided
Rental Agreement will be approved by guest
Any events will be discussed and pricer negotiated in addition to the nightly rate quoted by VRBO
No Smoking indoors
Firewood at added fee
Animais de estimação
Animais de estimação são aceitos
Animais de serviço são aceitos e isentos de taxas
Aceita apenas cães
2 no total (até 23 kg cada um)
Nota do anfitrião: Sheep are residents & take priority
Crianças e camas extras
Crianças são bem-vindas
Eventos
Eventos permitidos: reuniões de família, festas de aniversário e casamentos
Política para fumantes
Não é permitido fumar
Informações importantes
O que você precisa saber
Pessoas extras podem incorrer em taxas adicionais que variam dependendo da política da propriedade.
Documento de identificação oficial com foto e cartão de crédito, cartão de débito ou depósito em dinheiro podem ser exigidos no momento do check-in para despesas extras.
Solicitações especiais estão sujeitas à disponibilidade no momento do check-in e podem incorrer em taxas adicionais. Essas solicitações não estão garantidas.
Festas e eventos, como reuniões de família, festas de aniversário e casamentos, com até 35 convidados são permitidos no local
Esta propriedade utiliza energia solar
O anfitrião informou que a propriedade tem detector de monóxido de carbono.
O anfitrião informou que a propriedade tem detector de fumaça.
Os recursos de segurança disponíveis na propriedade incluem extintor de incêndio, kit de primeiros socorros e trava de segurança.
Esta propriedade é gerenciada por meio da Vrbo, um de nossos parceiros. Você vai receber um e-mail da Vrbo com um link para uma conta, onde pode alterar ou cancelar a sua reserva.
Importante
Esta propriedade não tem elevadores
Informações a área
Em Pipersville, esta casa de temporada está na zona rural e perto de parques temáticos. Duas ótimas atrações locais são Linden Hill Gardens e Let's Bounce Around. Na hora das compras, espaços como Peddler's Village e Stockton Market estão entre as melhores opções. Se você estiver viajando com crianças, The Doylestown Bookshop é uma ótima opção de atividade. Considere também os eventos e partidas em Doylestown Rock Gym. A prática de esqui cross-country é um dos principais atrativos da região, mas não deixe de curtir atividades como passeios de trenó e patinação no gelo. Confira nosso guia de viagem sobre Pipersville.
Estação Doylestown Delaware Valley College - 14 min de carro
Aeroporto Mercer (TTN) - 39 min de carro
Restaurantes
Wawa
5 min de carro
Altomonte's
10 min de carro
Plumsteadville Inn
5 min de carro
Bucks County Brewery
7 min de carro
McDonald's
6 min de carro
Perguntas frequentes
Log Cabin Farm & Gathering Space on 11Preserved Acres for your Serene Getaway é ideal para quem viaja com animais de estimação?
Sim, esta propriedade permite cães (limite de 2 no total) com peso máximo de 23 kg por animal.
Quanto custa ficar em Log Cabin Farm & Gathering Space on 11Preserved Acres for your Serene Getaway?
A partir de 16 de mai. de 2026, os preços encontrados para uma estadia de 1 diária para 2 adultos em Log Cabin Farm & Gathering Space on 11Preserved Acres for your Serene Getaway em 18 de mai. de 2026 começam a partir de R$ 2.048, excluídos impostos e taxas. Este preço está baseado no valor mais baixo para uma diária encontrado nas últimas 24 horas para estadias nos próximos 30 dias. Os preços estão sujeitos a alteração. Escolha as datas da viagem para ver preços com maior precisão.
Quanto custa o estacionamento em Log Cabin Farm & Gathering Space on 11Preserved Acres for your Serene Getaway?
Estacionamento no local disponível na propriedade.
Qual é o horário de check-in em Log Cabin Farm & Gathering Space on 11Preserved Acres for your Serene Getaway?
Horário de início do check-in: 16h.
Qual é o horário de check-out em Log Cabin Farm & Gathering Space on 11Preserved Acres for your Serene Getaway?
Horário de check-out: 11h.
Onde fica Log Cabin Farm & Gathering Space on 11Preserved Acres for your Serene Getaway?
Em Pipersville, esta casa de temporada ideal para famílias fica na zona rural, a 3 km de Loux Covered Bridge e Ralph Stover State Park. Delaware Canal State Park e Bucks County Winery in the Woods também ficam a 5 km.
Avaliações sobre Log Cabin Farm & Gathering Space on 11Preserved Acres for your Serene Getaway
Avaliações
Extraordinária
Todas as avaliações exibidas descrevem experiências reais de hóspedes. Apenas viajantes que reservaram uma estadia pela nossa plataforma podem enviar uma avaliação. Verificamos as avaliações de acordo com as nossas diretrizes e publicamos todas elas, sejam positivas ou negativas.
Pontos positivos: Limpeza, check-in, comunicação, localização e precisão do anúncio
👍
Great place, highly recommend.
Ralph A.
Hospedou-se por 2 diárias em mai. de 2024
Verificada
10/10 - Excelente
Faith W.
24 de nov. de 2025
Pontos positivos: Limpeza, check-in, comunicação, localização e precisão do anúncio
Great indoor/outdoor space for 3 families , 3 toddlers and an infant. Dinning table for 12 , kitchen very well equipped. Great location. Special treat owners son got us to help feed the Goats and cows and collect some eggs for breakfast. Gym and basement lounge a plus. Very responsive hosts. Highly recommend.
Faith W.
Hospedou-se por 3 diárias em nov. de 2025
Verificada
10/10 - Excelente
Phil F.
8 de set. de 2025
Pontos positivos: Limpeza, check-in, comunicação, localização e precisão do anúncio
Our family of 6 has stayed in many VRBOs over the years, this was top 3 for sure. Excellent retreat, beautiful property, very comfortable home. We will make every effort to come back. Owners were terrific
Phil F.
Hospedou-se por 4 diárias em set. de 2025
Verificada
10/10 - Excelente
Nancy L.
1 de fev. de 2024
Pontos positivos: Limpeza, check-in, comunicação, localização e precisão do anúncio
Rural retreat
Beautiful quiet setting for our family
Nancy L.
Hospedou-se por 4 diárias em jan. de 2024
Verificada
10/10 - Excelente
Kacey L.
7 de set. de 2023
Pontos positivos: Limpeza, check-in, comunicação, localização e precisão do anúncio
Perfect stay and wonderful hosts!
I stayed here with my wedding party for the weekend of our wedding and it was absolutely perfect! The hosts are amazing and there is tons to do on the property! Stay here!
Kacey L.
Hospedou-se por 3 diárias em set. de 2023
Verificada
10/10 - Excelente
Viajante verificado
31 de out. de 2023
Pontos positivos: Limpeza, check-in, comunicação, localização e precisão do anúncio
Amazing place
Well done and insta worthy place. Lots of fund things to do, comfortable and clean. Beautiful location
Viajante verificado
Hospedou-se por 4 diárias em out. de 2023
Verificada
10/10 - Excelente
Lisa D.
21 de ago. de 2024
Pontos positivos: Limpeza, check-in, comunicação, localização e precisão do anúncio
Wonderful Family Stay
Rocking Horse Acres was above our expectations! Everything was perfect, and you can definitely tell that Amy and her family put their heart and soul into everything! We would love to stay here again!
Lisa D.
Hospedou-se por 5 diárias em ago. de 2024
Verificada
10/10 - Excelente
Robin
3 de ago. de 2024
Pontos positivos: Limpeza, comodidades e condições e instalações da propriedade
Unique farmhouse getaway. Perfect location for our needs. Lots of room to roam and outdoor space. Hosts were very easy to communicate with.
Robin
Hospedou-se por 2 diárias em jul. de 2024
Verificada
10/10 - Excelente
Reggie D.
1 de out. de 2024
Pontos positivos: Limpeza, check-in, comunicação, localização e precisão do anúncio
This place is amazing.
This property was wonderful. Amy and her family we’re awesome and attentive to anyone’s needs. Everyone who came and visited us on this farm during my daughters wedding could not say enough about how wonderful it was thank you thank you thank you!
Reggie D.
Hospedou-se por 5 diárias em set. de 2024
Verificada
10/10 - Excelente
Rob S.
24 de jul. de 2023
Pontos positivos: Limpeza, check-in, comunicação, localização e precisão do anúncio
Rocking Horse Acres Rocks
We had a fantastic stay. Amy was attentive and helpful and went out of her way to help with a birthday celebration. The kitchen was very well organized and stocked, the grounds were beautiful and the animals and gardens were a nice bonus (especially the fresh eggs every morning)! We had an exceptional time and would highly recommend staying here!
Rob S.
Hospedou-se por 2 diárias em jul. de 2023
Verificada
10/10 - Excelente
Kelly P.
12 de jun. de 2023
Pontos positivos: Limpeza, check-in, comunicação, localização e precisão do anúncio
Graduation Celebration
Wonderful place!!! Rocking Horse Acres has everything you could need and more. The owners are so sweet and take the time to put extra special touches on the house in advance if your stay. I’m so happy with the time we spend there and we will be back for sure!!
Kelly P.
Hospedou-se por 3 diárias em jun. de 2023
Verificada
10/10 - Excelente
Carrie R.
1 de nov. de 2023
Pontos positivos: Limpeza, check-in, comunicação, localização e precisão do anúncio
Wonderful
Beautiful home and property - it is well equipped indoors and out! Lots of space and very comfortable. The owner was helpful and gracious.
Carrie R.
Hospedou-se por 6 diárias em out. de 2023
Verificada
10/10 - Excelente
Tony B.
11 de nov. de 2024
Pontos positivos: Limpeza, check-in, comunicação, localização e precisão do anúncio
Excellent spot for extended family, in town for wedding
Loved everything about it! Nice property with things to do outside, excellent areas inside and outside to hang out. A great kitchen which we used several times. Super clean and great area to stay which are our top priorities. Also plenty to do in the area, we loved New Hope and Lambertville NJ - great walking jogging trail across the bridge in Lambertville. Thanks again for sharing your lovely spot with our families!
Tony B.
Hospedou-se por 2 diárias em nov. de 2024
Verificada
10/10 - Excelente
Suzanne T.
2 de dez. de 2024
Pontos positivos: Limpeza, check-in, comunicação, localização e precisão do anúncio
Thanksgiving get-together
We had a fabulous family Thanksgiving vacation at Rocking Horse Acres! The house was clean and well appointed. We loved the living room with the wood burning fireplace and we made a huge Thanksgiving meal in Amy’s well appointed kitchen. Everyone had a most enjoyable stay. Thank you!!
Suzanne T.
Hospedou-se por 4 diárias em nov. de 2024
Verificada
10/10 - Excelente
Sheryl B.
9 de out. de 2023
Pontos positivos: Limpeza, check-in, comunicação, localização e precisão do anúncio
Rockin horse family getaway
The house accommodated our 3 families for a 3 night country getaway . The young children loved collecting the eggs each day ! Thanks Amy your place was a hit!
Sheryl B.
Hospedou-se por 3 diárias em out. de 2023
Verificada
10/10 - Excelente
Robert M.
1 de jul. de 2023
Pontos positivos: Limpeza, check-in, comunicação, localização e precisão do anúncio
A phenomenal friends’ getaway
We all had a blast, having s’mores around the campfire, hanging out, playing card games and taking about life. Highly recommended!
Robert M.
Hospedou-se por 1 diária em jun. de 2023
Verificada
10/10 - Excelente
Bryan S.
13 de ago. de 2023
Pontos positivos: Limpeza, check-in, comunicação, localização e precisão do anúncio
Annual tubing trip
House and property are the best place we've stayed out. What a wonderful weekend we had. The amount of memories and laughs we had are going to be with us forever. Thank you so much!!
Bryan S.
Hospedou-se por 2 diárias em ago. de 2023
Verificada
10/10 - Excelente
Juliette B.
19 de fev. de 2024
Pontos positivos: Limpeza, check-in, comunicação, localização e precisão do anúncio
Lovely house ins pretty location
The house was very nice and clean. The kitchen was well equipped. There were games for the kids and a great outdoor space. Amy was very nice and came by each day so the kids could feed the animals. She was also very helpful with suggesting things to do in the area. There are cute towns nearby and several kid-friendly activities. We have a very nice stay.
Juliette B.
Hospedou-se por 2 diárias em fev. de 2024
Verificada
10/10 - Excelente
Kelly S.
15 de out. de 2023
Pontos positivos: Limpeza, check-in, comunicação, localização e precisão do anúncio
We lucked out finding Rocking Horse Acres!
Our stay was two fold. Most importantly we hosted a phenomenal rehearsal dinner and this house and farm were absolutely perfect. Secondly, we enjoyed staying for several days and visiting with our family and friends who stayed with us. The listing was accurate and the house was very clean. Thank you Amy & Steve!
Kelly S.
Hospedou-se por 4 diárias em out. de 2023
Verificada
10/10 - Excelente
Greg G.
2 de jan. de 2024
Pontos positivos: Limpeza, check-in, comunicação, localização e precisão do anúncio
Great House!
House was super clean with a great layout for a family of 5. Kids loved the board games and outdoor activities and bunk beds. Amy was kind enough to let them feed the sheep and chickens one morning. Fresh eggs are delicious. The vibe in Bucks County is the best too. Would definitely stay here again.
Greg G.
Hospedou-se por 3 diárias em dez. de 2023
Verificada
10/10 - Excelente
Maryalice S.
15 de set. de 2023
Pontos positivos: Limpeza, check-in, comunicação, localização e precisão do anúncio
Hidden Gem!
We only had one night and were so sad to leave. The home was perfect for our family. Beds were very comfortable, bathroom shower had a really neat design. Kitchen had everything you need! The yard was great to walk around and we loved the chicken coop design, the eggs and the sheep were adorable. So very peaceful and relaxing. Would highly recommend!
Maryalice S.
Hospedou-se por 1 diária em set. de 2023
Verificada
10/10 - Excelente
Joe W.
7 de jan. de 2024
Pontos positivos: Limpeza, check-in, comunicação, localização e precisão do anúncio
Birthday Weekend for my Mom
We had an incredible experience at Rocking Horse Acres! The property was exactly as described, very quaint but plenty of room for 8 of us. Lots of fun things to do on the grounds. Everyone from my 8 year old son and my 70 year old mom had a blast! Amy was extremely responsive and friendly. Highly recommend.
Joe W.
Hospedou-se por 2 diárias em jan. de 2024
Verificada
10/10 - Excelente
Melissa H.
20 de jul. de 2023
Pontos positivos: Limpeza, check-in, comunicação, localização e precisão do anúncio
Pre-Wedding Joy
3 generations gathered to begin celebrating the wedding of my son. Our stay and time together was just wonderful.
This place ranks right up there as our favorite VRBO to-date. We enjoyed fresh eggs and fresh garden produce daily. The kitchen is very well equipped. There are games inside and out to enjoy. Just a perfect place for us. And the hosts are very responsive and VERY gracious!
Melissa H.
Hospedou-se por 3 diárias em jul. de 2023
Verificada
10/10 - Excelente
teri m.
27 de jun. de 2023
Pontos positivos: Limpeza, check-in, comunicação, localização e precisão do anúncio
Country comfort
Rocking Horse Acres was a perfect location for our family trip out east. It was clean, roomy and an easy place to relax with family! We enjoyed using the grill and well supplied kitchen to have meals. Plenty of space for us to enjoy inside and outside activities. We loved visiting the chickens for eggs each day and tried our hand at throwing axes and darts! Thanks for such great communication and hospitality!!!
teri m.
Hospedou-se por 4 diárias em jun. de 2023
Verificada
10/10 - Excelente
Rebecca T.
1 de jul. de 2024
Pontos positivos: Limpeza, check-in, comunicação, localização e precisão do anúncio
Picture Perfect Celebration for my Parents
Amy's home and farm was absolutely perfect to help us celebrate my parents' 60th anniversary. Amy was immensely helpful and left vases of fresh cut flowers throughout the home. Help helped coordinate setting up some extra sleeping space which was a huge assistance. The property is FANTASTIC. It was ideal for our ages which spanned from 2.5 to 82 years old. I honestly can't stay enough good things. We would rent her place annually to get together with family over and over - it's that great!